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刘卫民:房地产调控仍会延续从紧态势
刘卫民

2018-07-24

    2018年上半年,中央已多次重申“房住不炒”,坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲。地方层面“四限”扩容、加码,热点城市调控持续升级,部分城市开始暂停企业购买商品住房,同时也对“离婚买房”“先落户再购房”等渠道逐个“堵漏”,各线城市调控政策持续高压。与此同时,“抢人大战”愈演愈烈。

    数据统计显示,前5月商品房销售高位维持,同比保持小幅增长,房地产开发投资额同比累计增速10.2%,新开工面积、土地购置面积增速上行,保持快速增长。国务院发展研究中心研究员刘卫民针对2018年上半年房地产市场表现、“抢人大战”对房地产市场影响、各地调控等热点问题接受了中国经济时报记者的采访。

    “房住不炒”的指导思想不能动摇

    记者:该如何看待2018年上半年的房地产市场?与十九大之前相比,有哪些积极的变化?

    刘卫民:在一系列房地产调控政策作用下,2018年上半年的房地产市场总体上保持了稳定运行,特别是一线城市的住房调控取得阶段性成果。当前的调控政策除了限购以外,更为有效的是信贷方面的调控措施。我们看到,今年上半年,一些商业银行纷纷上调了住房贷款利率,在很大程度上抑制了投资和投机需求。同时,住房领域的供给侧改革力度加大,以北京为例,今年上半年,共有产权房供应和相关土地供给规模显著增加,顺义、平谷、海淀等多个共有产权房项目入市,其中,面向符合条件的非京籍家庭配售的房源不少于30%。同时,机构投资者正在积极进入租赁住房市场,对于引导租赁市场将发挥重要作用。

    习近平总书记在党的十九大报告中提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。“房住不炒”成为房地产调控,促进房地产市场健康稳定发展的指导思想,这真正抓住了当下中国新型城镇化过程中住房问题的要害。

    “抢人大战”是城市发展客观需求和中长期发展需求的必然

    记者:2018年上半年被媒体称为“抢人大战”,一些城市的落户门槛一降再降。有人认为,这是一种变相的“松绑”,将扰乱房地产调控市场,对此该如何看待?

    刘卫民:确实,前段时间的“抢人大战”全社会都比较关注。首先,城市发展确实离不开人才,尤其是青年人。从国际经验看,城镇化也必然伴随人口在产业之间的转移、在不同区域之间的转移。因此,所谓“抢人大战”背后实质是城市发展的客观需求和中长期发展需求带来的必然现象。

    但人才政策不应仅仅局限于住房政策,如果仅仅是用房子来吸引人,必然导致住房需求阶段性集中释放,为房地产市场带来压力。在房价日趋平稳的背景下,年轻人之所以向一些热点城市集中、争相落户,其实更看重的是这些城市发展和城市公共服务为人才提供的良好平台,如果能够为“新市民”提供更加平等良好的公共服务,比如房子背后的教育、就业等,那么吸引人才的政策就会更加丰富,也会减轻对住房市场的压力。

    密集调控是多因素使然

    记者:有统计表明,2018年上半年,楼市调控政策累计高达192次,相比2017年上半年的116次调控,上涨幅度高达65%。请问调控如此密集意味着什么?

    刘卫民:近期房地产调控政策密集出台显示了相关监管部门和地方政府对于房地产调控不放松、不动摇的决心。不同城市的市场上涨压力各有不同,有些是区域性发展政策利好带来的,有些是因为地缘因素带来的,但最多的还是城市供求结构性不平衡带来的。

    虽然我们的住房如果按照城镇家庭户来计算,已经总量上处于基本平衡状态,但是中国的城镇化还远没有结束,户籍城镇化率和常住人口城镇化率之间还有较大差距,人口还将继续向都市群集中,只是这种集中趋势从过去向东部三大城市圈集中,演变为向更多的城市群集中,一些二三线城市的人口承载能力不断提升,所以我们看到这一轮市场压力较大、调控较为频繁的都是一些区域性核心城市和热点城市。

    当然,大家感到这一轮房地产调控非常密集,也是因为现在房地产调控方式的转变,由过去全国上下一起调,转变为现在的分城施策、因地制宜的调控模式,更加强调地方政府对于属地住房市场的主体责任。既然是分城施策,那么在出台调控政策的数量上一定比原来统一调控时要多,这是客观因素,也对市场预期起到一定引导作用。

    另外,房地产市场是动态变化的,也会有一些外部效应,比如对投资投机资金的挤出效应,我们在实际运行中看到的也正是这样一种轮动效应。对于房价持续高位运行、明显脱离当地经济基本面的城市,房地产调控仍会保持一定从紧态势,我认为将来也不排除继续加码的可能性。

    不动产登记全国联网使得靶向化成为可能

    记者:6月16日,自然资源部发文称,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产全国登记体系进入到全面运行阶段。这会对房地产市场走势带来什么样的影响?

    刘卫民:第一,全国统一的不动产登记信息管理基础平台实现全国联网,可以摸清房地产的家底,更有利于制定精准的住房公共政策,更有利于形成更加规范、健康、有序的房地产市场秩序,降低住房市场交易双方的产权风险,降低交易成本。

    第二,我国不动产全国登记体系进入到全面运行阶段,从国家层面看,是国家治理能力现代化的一个重要体现,是社会主义市场经济体系建设的一个重要基础条件。

    总之,不动产登记全国联网可以更加促进房地产市场健康稳定发展,减少权属纠纷,提高登记的准确性和权威性,更好地维护当事人的不动产物权,也为住房公共政策更加科学化、靶向化提供了重要支撑。


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